Dans un monde financier où l’immobilier joue un rôle majeur, comprendre le prêt hypothécaire est essentiel. Cet article exhaustif vous guide à travers les fondements, les utilisations, les risques et les avantages de ce type prêt.
Emprunter de l’argent pour devenir propriétaire ou investir dans l’immobilier est le rêve de nombreux ménages français. Cependant, mettre de côté une somme suffisante pour financer ce projet est souvent difficile sans un coup de pouce. C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreuses personnes se tournent vers le prêt hypothécaire. Basé sur un principe simple mais puissant de relation entre le montant prêté et la valeur d’un bien immobilier, le prêt hypothécaire permet de devenir propriétaire avec peu ou pas d’apport personnel.
Mais comment fonctionne-t-il exactement ? Quels en sont les avantages et les risques potentiels ? Et surtout, comment choisir le prêt hypothécaire le plus adapté à votre situation ? Lisez cet article pour découvrir le mode d’emploi complet des prêts hypothécaires.
Définition et principe de base du prêt hypothécaire
Définition du prêt hypothécaire
Le prêt hypothécaire est une forme de crédit immobilier qui permet de financer l’achat, la construction ou la rénovation d’un bien immobilier. Contrairement aux prêts traditionnels, le prêt hypothécaire est garanti par une hypothèque sur le bien financé. Cela signifie que la banque devient propriétaire du bien jusqu’au remboursement complet du prêt. Le montant maximal du crédit dépend de la valeur du bien immobilier servant de garantie.
Principe de base
Le fonctionnement du prêt hypothécaire repose sur un mécanisme simple. La banque accorde un prêt en échange d’une garantie sur un bien immobilier. Le propriétaire du bien hypothéqué s’engage alors à rembourser le montant emprunté avec intérêts sous forme de mensualités. En cas de défaut de paiement prolongé, la banque peut exiger la saisie du bien et le vendre pour récupérer la somme due. Le prêt hypothécaire présente donc moins de risques pour la banque puisqu’elle reste propriétaire du bien immobilier tant que le prêt n’est pas intégralement remboursé. C’est ce qui lui permet d’offrir des montants plus importants et des taux plus avantageux que d’autres formes de crédit. Le rôle de l’hypothèque est d’assurer le remboursement du prêt grâce à la valeur du bien immobilier financé. C’est la relation entre ces deux éléments clefs qui constitue le fondement des prêts hypothécaires.
Les caractéristiques de ce type de prêt
Le taux d’intérêt
Le taux d’intérêt, également nommé « taux du crédit« , détermine le coût du prêt hypothécaire sur une base annuelle. Exprimé en pourcentage, il s’applique au capital restant dû chaque année. Actuellement, les taux proposés pour un prêt immobilier peuvent généralement varier entre 1 % et 2 % selon les banques et le profil emprunteur. Pour un même profil, les différences de taux peuvent varier de 0,2 à 0,5 point selon les établissements. À titre indicatif sur 20 ans, chaque baisse de 0,5 point du taux réduit la mensualité d’environ 10 % à capital équivalent. La négociation du taux dépend donc fortement de la situation personnelle du candidat à l’emprunt.
La durée de remboursement
La durée est un paramètre capital pour un prêt hypothécaire, car elle encadre la période de remboursement du capital et des intérêts sous forme de mensualités. Elle s’étale généralement de 10 ans pour les petits projets de rénovation à 25, voire 30 ans pour un achat immobilier important. Plus la durée augmente, plus le montant des échéances baisse. Ce qui améliore la solvabilité à court-terme, mais alourdit le coût global du crédit avec le cumul d’intérêts. Un couple de trentenaires avec un horizon de remboursement de 20-25 ans n’arbitrera pas ce critère de la même façon qu’un emprunteur proche de la retraite devant limiter la durée à 15 ans maximum.
Le montant du prêt hypothécaire
Autre caractéristique primordiale, le montant du capital emprunté dépend essentiellement de deux facteurs : la valeur du bien immobilier financé et la capacité de remboursement de l’emprunteur dictée par ses revenus. La banque accordera rarement plus de 100 % du prix du bien en zone très tendue, et entre 80 à 90 % dans les autres régions. S’ajoutent à cela les conditions liées aux revenus : un taux d’endettement maximum de 35 % est la norme, abaissé à 33 % pour les plus fragiles. Le montant dépend donc du prix d’achat et des mensualités supportables.
Différents types de prêts hypothécaires
Le prêt hypothécaire à taux fixe
Avec le prêt hypothécaire à taux fixe, le taux d’intérêt conserve la même valeur pendant toute la durée du prêt, généralement entre 10 et 25 ans. Un emprunteur optant pour cette formule bénéficie donc d’une mensualité constante et prévisible. Cela facilite la planification de son budget sur le long terme. Ce type de prêt offre une protection contre des augmentations éventuelles des taux d’intérêt. À l’inverse, l’emprunteur ne profite pas non plus de la baisse des taux s’il y en a une.
Le prêt hypothécaire à taux variable
Contrairement au taux fixe, le prêt hypothécaire à taux variable fluctue au gré du marché financier. La mensualité est recalculée périodiquement (en général chaque année) en fonction de l’évolution d’un indice de référence. Ce mécanisme présente l’avantage de profiter d’éventuelles baisses de taux, mais comporte un risque si les taux augmentent. Ce type de prêt convient à des emprunteurs pouvant absorber des mensualités irrégulières.
Le prêt hypothécaire inversé
Le prêt hypothécaire inversé, également appelé viager hypothécaire, est un montage spécifique destiné aux seniors propriétaires. Il leur permet de convertir le capital immobilier de leur résidence principale en liquidités ou en rente viagère, sans avoir à rembourser le prêt avant leur décès ou lors de la vente du bien. Ce mécanisme leur assure des revenus complémentaires pour améliorer leur retraite.
Les frais associés à ce type de crédit
La souscription d’un prêt hypothécaire engendre certains frais qu’il est nécessaire de budgétiser. Lors du montage, des frais de dossier sont facturés par la banque pour l’analyse et la mise en place du prêt. Leur montant varie fortement d’un établissement à l’autre, entre 0 et 2 % du capital emprunté. Certaines banques en ligne proposent des offres sans frais de dossier pour attirer de nouveaux clients.
De plus, une assurance emprunteur est obligatoire pour se prémunir contre les aléas de la vie et garantir le remboursement. Son coût dépend de l’âge et de l’état de santé de l’assuré. Comptez environ 0,5 % par an du capital assuré pour un profil jeune et en bonne santé. Des économies substantielles sont possibles en négociant auprès de multiples assureurs. Des commissions peuvent également s’appliquer en cas de :
- remboursement par anticipation ;
- modification du crédit ;
- ou de résiliation.
Il est conseillé de vérifier la grille tarifaire de la banque avant de signer l’offre de prêt. Enfin, certains prêts hypothécaires proposent des options payantes comme la portabilité facilitée, le différé d’amortissement ou la double assurance décès invalidité. Leur utilité est à évaluer au cas par cas selon la situation personnelle de l’emprunteur.
Cas d’usage des prêts hypothécaires
Les prêts hypothécaires sont principalement utilisés pour financer un projet immobilier important nécessitant un apport personnel limité. L’acquisition d’une résidence principale est le cas d’application le plus répandu. Le prêt hypothécaire permet ici de minimiser le montant des fonds propres à débourser pour acquérir son logement. Seuls les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier sont à financer par l’acquéreur, le prêt hypothécaire couvrant entre 80 % et 100 % de la valeur du bien.
Le financement de travaux de rénovation du logement est également un motif fréquent de recours au prêt hypothécaire. L’emprunteur peut ainsi réaliser des travaux d’embellissement, d’isolation ou de mise aux normes énergétiques sans mobiliser une trop grande part d’épargne personnelle. Les prêts hypothécaires servent aussi à financer un investissement locatif. Le futur bailleur pourra ainsi générer des revenus complémentaires en limitant son apport initial grâce à l’effet de levier du crédit hypothécaire. Enfin, certains prêts hypothécaires spécifiques sont adaptés au financement de résidences secondaires, de biens destinés à la location saisonnière ou de défiscalisation de type Pinel.
Processus détaillé pour demander un prêt hypothécaire
La demande de prêt hypothécaire nécessite de franchir 4 grandes étapes avant l’obtention des fonds. Tout d’abord, vous devez réunir un dossier complet avec de nombreux documents :
- pièce d’identité ;
- avis d’imposition ;
- fiches de paie ;
- relevés de comptes bancaires ;
- apport personnel ;
- assurances ;
- plans du bien immobilier, etc.
Un courtier peut vous aider à constituer ce dossier. Vient ensuite la phase d’analyse de la banque qui va évaluer solvabilité et le risque de défaut de paiement grâce à l’étude du dossier. C’est à ce stade que le taux est fixé en fonction de votre profil. Un temps de négociation est possible pour améliorer les conditions d’octroi. Lorsque le dossier est validé, l’offre de prêt est émise avec les conditions précises du futur contrat de crédit. Un délai légal de réflexion de 10 jours est octroyé avant signature électronique ou manuscrite de l’offre. Après acceptation du prêt par l’emprunteur, le versement des fonds est effectué le jour de la signature de l’acte authentique de vente immobilière chez le notaire. Le prêt hypothécaire est alors activé.
Conseils pour bien choisir et négocier son prêt
Plusieurs bonnes pratiques permettent de sélectionner au mieux son prêt hypothécaire et d’obtenir les meilleures conditions. Il est recommandé de comparer au minimum 3 banques sur les mêmes bases pour benchmarker les offres selon le taux proposé, le coût assurance et les frais de dossier. Un courtier spécialisé peut se charger des démarches et des négociations.
L’apport d’un maximum de garanties sur votre solvabilité future améliore le dossier : contrat de travail à durée indéterminée, revenues stables depuis 3 ans minimum, etc. La négociation du taux peut faire économiser jusqu’à 0,5 point selon les établissements. Fournir des justificatifs de meilleure santé ou des alternatives d’assurance moins chères sont des atouts majeurs. Pour terminer, vous devez limiter au maximum le montant total de crédit en augmentant votre apport personnel. Cela pourra réduire le taux du prêt et le risque perçu par la banque.
Les avantages et les inconvénients de ce prêt
Le prêt hypothécaire présente certains avantages indéniables. Son mécanisme permet tout d’abord de financer des projets immobiliers d’ampleur avec peu ou pas d’apport initial grâce à l’effet de levier du crédit. La durée importante des prêts hypothécaires, jusqu’à 25 voire 30 ans, réduit aussi le montant des mensualités en étalant le remboursement.
Cependant, le prêt hypothécaire n’est pas sans inconvénients. Son coût final est majoré par le paiement d’intérêts sur une longue période. Par ailleurs le remboursement est gagé sur le bien immobilier. En cas de défaut prolongé de paiement, l’emprunteur s’expose à la saisie et la vente aux enchères du bien hypothéqué. Le recours à un prêt hypothécaire doit donc faire l’objet d’une réflexion approfondie au regard de ces avantages et de ces inconvénients avant de s’engager sur une période potentiellement longue.
Conclusion
Le prêt hypothécaire constitue un levier financier efficace pour concrétiser un projet immobilier d’envergure tout en limitant son apport personnel. Cependant, recourir à l’emprunt sur une longue durée doit être mûrement réfléchi compte tenu des intérêts à payer et des risques de défaut. Armé des conseils et explications détaillées dans cet article, vous disposez de toutes les clés pour décider en conscience si un prêt hypothécaire correspond bien à votre situation. Et si votre projet nécessite des revenus complémentaires pour améliorer votre solvabilité bancaire, sachez qu’il existe également des solutions de prêts hypothécaires spécifiques pour les investisseurs souhaitant financer un bien locatif.
