La Loi Malraux, un dispositif fiscal français fascinant, offre des opportunités uniques dans le domaine de la rénovation immobilière. Comprendre son fonctionnement peut être la clé pour optimiser vos investissements. Découvrons ensemble les tenants et aboutissants de cette loi qui peut transformer votre approche de l’investissement immobilier.
Comprendre la loi Malraux
La loi Malraux vise à encourager la rénovation immobilière en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs individuels. Ces avantages sont accordés en contrepartie d’un investissement réalisé avant le 31 décembre 2023 dans un bien immobilier nécessitant des travaux de restauration, et de l’engagement ultérieur de louer le bien.
Mise en place en 1962 sous l’impulsion d’André Malraux, qui occupait alors le poste de ministre de la Culture, la loi Malraux renforce le dispositif juridique encadrant le patrimoine historique et esthétique français en encourageant la restauration immobilière dans le but de le préserver.
De cette manière, un propriétaire souhaitant acquérir un bien immobilier doté d’une valeur historique se voit offrir une opportunité de défiscalisation s’il accepte de procéder à sa rénovation et de le proposer ensuite à la location, une exigence incontournable de la législation.
Afin de pouvoir bénéficier du dispositif Malraux, les édifices éligibles doivent être localisés dans :
- une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) ;
- un secteur sauvegardé ;
- un QAD (quartier ancien dégradé) ;
- une AMVAP (aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine).
Mécanisme de fonctionnement du dispositif Malraux
La déduction fiscale de la loi Malraux dépend du coût des travaux investis dans la restauration d’une propriété historique, plafonnée à 400 000 € sur une période de 4 ans, à répartir à la discrétion du contribuable. En fonction de la localisation, cette loi offre la possibilité de déduire de ses impôts une somme variant entre 27 000 et 36 000 €.
Depuis 2018, la législation en matière de défiscalisation Malraux offre la possibilité de bénéficier d’une déduction d’impôt. À cet effet, 30 % de réduction s’appliquent aux projets localisés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Dans le cas des initiatives menées au sein d’une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP) ou d’une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), le taux de réduction est fixé à 22 %.
En 2011, les projets bénéficiaient d’une réduction fiscale de 27 % ou 36 %, selon les spécificités de chaque cas. Pour ceux initiés avant le 31 décembre 2010, le taux de réduction s’élevait à 30 % ou 40 % en fonction du type de biens concernés.
Tout au long du projet, le suivi rigoureux de la qualité des travaux est assuré par un architecte des bâtiments de France. À la conclusion des opérations de défiscalisation Malraux, la restauration doit être intégrale.
Le dispositif Malraux fixe une limite de 400 000 € pour les travaux étalés sur une période de 4 ans. Vous pouvez bénéficier d’une économie d’impôt pouvant atteindre 30 % pendant la durée effective des travaux. Pour déterminer si la loi Malraux est la plus appropriée pour votre projet, utilisez un outil de comparaison des lois de défiscalisation.
Les interventions relatives à la préservation d’un bien éligible à la loi Malraux englobent les actions de réparation, d’entretien, d’amélioration, de reconstitution des toitures, ainsi que celles visant les façades des édifices existants et la transformation intégrale des logements…
Les avantages d’un investissement en loi Malraux
Les avantages offerts par le dispositif de défiscalisation Malraux sont nombreux. Cette législation permet notamment :
- une diminution d’impôt de 30 % ou de 22 % du total des dépenses, avec un plafond fixé à 400 000 € sur une période de 4 ans ;
- Le bénéfice fiscal est assujetti à un plafond pluriannuel rehaussé à 400 000 € sur une période de 4 ans, ajustable en fonction des exigences de l’investisseur, qui peut utiliser la totalité des 400 000 € au cours d’une seule année ;
- Depuis 2017, la législation autorise le report de l’avantage annuel. Par exemple, si le montant maximal de 400 000 € est atteint au cours d’une seule année, la partie non utilisée pourra être reportée et déduite des dépenses au titre des trois années suivantes ;
- Après la finalisation des travaux de rénovation, le bien immobilier peut être mis en location pour une période de 9 ans, sans aucune restriction de revenus ou de loyer.
Il est envisageable de profiter du dispositif pour les immeubles détenus en copropriété. Dans cette situation, chaque copropriétaire a la possibilité de recevoir la réduction d’impôt calculée sur la part des dépenses éligibles correspondant à ses droits dans la copropriété.
Conditions à respecter pour profiter de la loi Malraux
La réforme fiscale de 2016 a ajusté la délimitation des zones et élargi la portée de la réduction d’impôt aux propriétés situées dans des sites patrimoniaux remarquables couverts par :
- un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) validé ;
- un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP).
De surcroît, elle étend l’applicabilité du dispositif à tous les espaces résidentiels suite à des travaux de restauration, sans égard à la destination première du lieu (par exemple, des bureaux transformés en logements). La loi de Finances rectificative de 2016 a par ailleurs assoupli les critères d’évaluation du plafond des dépenses éligibles. Ce plafond atteint désormais une somme totale de 400 000 €, que l’investisseur peut distribuer à sa guise sur une période de 4 ans. Cette mesure de défiscalisation cible principalement les contribuables aux revenus élevés, car ils doivent démontrer une capacité économique à réaliser les travaux de rénovation de leur bien en moins de trois années.
Afin de bénéficier des avantages fiscaux liés à la loi Malraux en 2023, l’investisseur doit se conformer aux conditions suivantes :
- Acquérir un bien dans l’une des zones éligibles au dispositif Malraux (secteur sauvegardé, quartier ancien dégradé, zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager, aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine) ;
- Effectuer une restauration intégrale de l’immeuble ;
- En cas de location, mettre en location les appartements non meublés à usage de résidence principale pendant une période minimale de 9 ans ;
- Les dépenses admissibles sont plafonnées à 400 000 € sur une période de 4 ans ;
- Obtenir l’autorisation spéciale du préfet avant le commencement des travaux ;
- Faire superviser les travaux par un architecte des bâtiments de France ;
- Effectuer les travaux dans une période maximale de 4 ans.
Quelles sont les raisons d’investir dans un bien en loi Malraux ?
Optimiser votre fiscalité grâce à la loi Malraux
La révision budgétaire de 2016 a apporté des ajustements significatifs au cadre fiscal de la loi Malraux. Ce mécanisme de défiscalisation immobilière confère une marge de manœuvre étendue à l’investisseur, lui offrant la liberté de distribuer son avantage fiscal dans une limite confortable de 400 000 € de dépenses de rénovation sur une période de 4 ans.
Au cours de cette fenêtre temporelle, un investissement dans ces demeures d’exception peut générer une économie d’impôt pouvant atteindre 120 000 €. Ainsi, la loi Malraux s’avère particulièrement efficace pour les individus fortunés, confrontés à une fiscalité déjà conséquente, et ayant les moyens financiers d’acquérir un bien immobilier ancien classé.
Participer à la préservation du patrimoine exceptionnel français
Outre les implications pécuniaires, investir dans la restauration d’un édifice historique constitue une contribution à la préservation d’un patrimoine national d’une grande valeur. Pour les passionnés d’architectures singulières, la loi Malraux offre une voie privilégiée pour acquérir une bâtisse rare tout en optimisant les coûts grâce à des avantages fiscaux.
Générer des revenus complémentaires avec la loi Malraux
En outre, après l’achèvement intégral des travaux de restauration, le propriétaire a la liberté totale de mettre en location son bien rénové au loyer de son choix, sans qu’aucun plafond ne lui soit imposé. De même, il a la latitude de sélectionner le locataire qu’il préfère, sans aucune restriction liée à ses revenus, à l’exception des membres de sa propre famille. Cette autonomie avantageuse se distingue considérablement de divers autres dispositifs de défiscalisation immobilière, à l’instar de la loi Pinel, par exemple.
Précautions à prendre : les écueils de l’investissement Malraux
En ce qui concerne la loi Malraux, il est primordial d’orchestrer de manière adéquate l’agencement juridique et financier du projet, ce qui s’avérera incontestablement coûteux. Il est ensuite recommandé de procéder à une analyse approfondie et à une évaluation minutieuse des implications budgétaires afin d’éviter toute surprise désagréable. En effet, l’avantage fiscal n’est accordé que si la rénovation du bien est intégrale, couvrant du sol au plafond. Ainsi, ne soyez pas pris au dépourvu : il ne s’agit pas là d’une simple intervention légère !
Préparez-vous aussi à entreprendre des démarches administratives et opérationnelles significatives, parfois chronophages. Étant donné le statut particulier du bâtiment et sa valeur culturelle, les travaux seront constamment supervisés par l’architecte des bâtiments de France pour validation. Pour garantir un suivi professionnel de votre projet d’investissement en loi Malraux, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un expert en patrimoine.
Il est par ailleurs nécessaire de définir précisément la localisation géographique du bâtiment ancien, étant donné qu’il devra ultérieurement être mis en location et trouver un locataire. Il n’est pas rare que ces magnifiques édifices soient situés en zones rurales ou à proximité, sans être immédiatement contigus, d’une grande ville.
En dernier lieu, veillez à ne pas mélanger la loi Malraux avec la loi sur les Monuments Historiques. Bien qu’elles contribuent toutes deux à la préservation du patrimoine remarquable en France, elles présentent des conditions distinctes en matière de défiscalisation immobilière et de critères à observer. Il est important de souligner que la loi sur les Monuments Historiques ne s’applique qu’aux édifices d’une grande emblématique.
La loi Malraux : une exception au plafonnement des niches fiscales
Une fois que l’investisseur intègre et accepte ces contraintes, l’effort en vaut la peine, car la loi Malraux représente l’un des dispositifs fiscaux les plus performants en France, et elle est grandement appréciée par les investisseurs. En effet, en 2013, les députés ont exclu la loi Malraux du plafonnement global des avantages fiscaux, qui était fixé à 10 000 € par an. Ainsi, elle peut être cumulée avec d’autres stratégies de défiscalisation immobilière.